Vous allez faire construire ou agrandir votre maison et vous vous demandez comment la valoriser au mieux pour en tirer le meilleur prix à la revente ?
Suivez le guide :
L’etat général de la maison
La valeur de votre maison dépend de son année de construction. En effet, plus la maison est récente, plus les normes de construction sont contraignantes : RE2012 ou RE2020, maison passive …pour des maisons vraiment économes en énergie. Or, avec l’augmentation du coût de l’énergie, les acheteurs sont de plus en plus regardants sur les diagnostiques de performances énergétiques.
Le nombre de pièces. Bien que ce critère dépend du profil de vos acheteurs : une famille nombreuse n’aura pas les même besoin qu’un couple de retraités.
Une chambre et salle de bain au rez de chaussée. C’est un critère particulièrement regardé par les personnes d’un certain âge qui préfèrent ne pas avoir à monter les escaliers.
Les équipements de la maison : plancher bois, plancher chauffant, domotique, dressing, aspiration centralisée, cuisine équipée et récente. Ces équipements valorisent la maison pour le futur acheteur qui n’aura pas besoin d’investir pour équiper la maison.
Un garage suffisamment grand pour y garer la voiture et y stocker des rangements. Si vous ne disposez pas d’un garage, ça peut être un critère bloquant pour un acheteur.
Un sous-sol aménagé ou une cave.
La luminosité : ce critère est de plus en plus important. De nos jours, les grandes pièces ouvertes avec de grandes baies vitrées sont très appréciées. Aussi n’hésitez pas à faire construire ou réaménager une cuisine ouverte sur le salon séjour.
La vue depuis la maison : est-elle agréable, donne-t-elle sur un jardin paysagé ?
cuisine aménagée Morbihan
Les équipements extérieurs qui augmentent la valeur de votre maison
Une piscine (mais il semblerait que son coût de construction soit supérieur à la valeur que l’on peut en retirer à la revente)
Un jardin, si possible arboré et sans vis-à-vis (ce qui devient de plus en plus rare). De même, si votre maison dispose d’une terrasse (bois ou pierre), cela augmentera sa valeur car ces équipements contribuent à créer un véritable coup de cœur.
Un environnement calme. Malheureusement, c’est un facteur difficile à maitriser.
Les éléments qui font perdre de la valeur à votre maison
Un environnement pollué (agriculteur qui pulvérise régulièrement ses produits phytosanitaires)
Un environnement bruyant (zone industrielle, route passante, chenil à proximité…)
Un vis-à-vis qui donne sur vos pièces de vie ou votre jardin et trouble votre intimité
Une architecture trop alambiquée qui complique la circulation dans la maison
Un jardin en pente difficile à arborer
Des équipements vétustes ou dangereux (signalés dans le diagnostic électrique)
Une mauvaise note du diagnostics énergétiques et climatique
Un diagnostic qui révèle des termites ou de l’amiante dans la maison
La proximité d’une antenne relais
La proximité d’un site SEVESO
Néanmoins, ces critères négatifs ne sont pas rédhibitoires et chaque acheteur à ses exigences et ses critères de sélections propres. Ce qui peut paraitre bloquant pour l’un, ne le sera pas pour une autre personne.
Mais la valeur de votre maison peut fluctuer.
En effet, elle dépend également de l’état du marché. En crise, la valeur de la maison sera moindre que lorsque le marché est tendu. Elle dépend également du pouvoir d’achat et de la facilité d’accès au crédit (qui n’est pas la même en période de forte inflation).
Vous avez le projet de faire construire une maison neuve en Morbihan ?
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Alors que notre environnement économique est de plus en plus incertain, l’investissement dans la pierre reste un placement sécuritaire.
Vous découvrirez pourquoi en lisant cet article :
Un contexte géopolitique très incertain
Avec le confinement, la Covid, la guerre en Ukraine, le contexte géopolitique est de plus en plus incertain. Les cours de la bourse sont instables et l’inflation fait que l’argent placé en banque ne rapporte presque plus.
Dans ce contexte, le placement dans la pierre semble une bonne option. Le manque structurel de logement en France est flagrant.
Reste à savoir dans quel département investir.
Le Morbihan, un département très attractif
Les prévisions de l’INSEE indiquent que la population morbihannaise devrait atteindre 784 226 habitants en 2030 (contre 709 943 en 2010). Le Morbihan devrait donc accueillir 74 000 habitants de plus sur une période de 20 ans.
L’agglomération de Vannes s’attend à accueillir 40 000 nouveaux habitants d’ici 2035.
Avec le Covid, le Morbihan a enregistré une forte hausse de nouveaux arrivants en un temps record.
Et il faut bien loger tous ces nouveaux habitants.
Ils ont des attentes précises en matière de logement. Les biens les plus recherchés sont des maisons neuves ou récentes avec un jardin.
En Morbihan, l’immobilier a connu une forte hausse des prix
Un article du Figaro Immobilier indique qu’« En régions, l’augmentation globale a été de 5 % sur des stations balnéaires plébiscitées, en Bretagne ou en Normandie notamment. Par exemple à Vannes, la hausse des prix a été à deux chiffres.”
L’inflation, une incertitude sur l’avenir
Le phénomène d’inflation reste incertain. Avec la crise sanitaire, le plan de relance, puis la guerre en Ukraine, notre argent a de moins en moins de valeur. Néanmoins, une inflation qui augmente favorise les emprunteurs.
Reste à savoir si l’inflation va être galopante, ou au contraire, se stabiliser.
Hausse des prix des terrains
Alors que de nombreux couples souhaitent habiter en maison avec jardin, les terrains viabilisés disponibles se raréfient.
Et le coût du m2 viabilisé est de plus en plus élevé.
A titre d’exemple en février 2022, des terrains viabilisés dans un quartier recherché de Surzur se sont vendus à 300€ du m2.
Et à Arradon, commune très prisée du Golfe du Morbihan, un terrain de 800m2 situé dans le bourg est en vente à 546 000 € soit 682€ du m2.
Une fois votre terrain acquis, il reste à un construire la maison de vos rêves.
Or là aussi, les coûts se sont envolés…
Hausse des coûts des matériaux (de construction, de viabilisation)
Suite à la crise Covid, aux ruptures dans la production et à la forte demande mondiale, le coût des matériaux a flambé. En moyenne les matériaux ont connus une hausse des prix de 5 à 20%.
C’est beaucoup.
Et, à moins d’une crise économique mondiale, ce n’est malheureusement pas prêt de se calmer. On peut donc pronostiquer que le coût de la construction immobilière va continuer à augmenter.
Mais les logements neufs vont également être plus économes en énergie. Grâce à la nouvelle norme RE2020, ces maisons seront mieux isolées et consommeront moins d’énergie pour la climatisation ou le chauffage.
En février 2022, les taux des crédits immobiliers étaient encore très bas : 1,03% sur 15 ans en moyenne. Même si les banques sont plus regardantes sur les conditions d’octroi des crédits immobiliers, emprunter pour acheter une maison ou un appartement reste accessible à de nombreux ménages français.
Encore plus facile de négocier l’ assurance emprunteur
Et avec la loi Lemoine, il est possible dès juin 2022 de réaliser de belles économies sur votre assurance emprunteur. Cette loi votée en février 2022 autorise la résiliation de votre assurance de prêt à tout moment (pour faire jouer la concurrence et négocier votre assurance de prêt immobilier). Ainsi, vous pouvez résilier votre assurance emprunteur sans surcoût. Cela permet parfois de belles économies (jusqu’à 17 000€ d’économies d’après un assureur).
De plus, elle supprime le questionnaire de santé (à condition de ne pas dépasser 200 000 € de crédit par assuré).
Un contexte tendu qui favorise l’investissement pierre
Ainsi, avec un marché immobilier tendu sur le Morbihan, réaliser un investissement dans la pierre reste un placement attractif malgré la hausse des prix.
Que ce soit pour une résidence principale, de l’immobilier locatif, investir pour vos enfants ou pour diversifier vos placements, l’immobilier est un placement sécuritaire.
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Plus avantageux que le dispositif « Louer abordable » et plus souple, le dispositif Loc’Avantages permet de louer un bien immobilier et de bénéficier d’une réduction d’impôts.
Comment réduire ses impôts avec la loi Loc’Avantages ?
Tout comme la loi Pinel, Scellier ou De Robien à l’époque, le principe repose sur plusieurs conditions :
Louer votre appartement ou maison à un loyer inférieur aux loyers pratiqués localement.
Louer votre bien en tant que résidence principale.
Louer à des locataires ayant des revenus modestes.
Louer pour une durée minimale de 6 ans.
Ne pas louer à vos ascendants ou descendants.
En gros, plus votre loyer est bas, plus votre réduction d’impôt est avantageuse.
3 niveaux de loyers pour la défiscalisation
Les loyers sont calculés en fonction du loyer du marché de la commune où se situe le logement à louer. Il faut y ajouter une décote :
-15%
-30%
Ou -45%
Ce plafond de loyer est applicable uniquement si vous passez par une intermédiation locative (IML)
Mode de calcul du plafond de loyer :
Pour calculer le loyer il faut multiplier le plafond de loyer communal par un coefficient dépendant de la surface* : plus le logement est petit, plus le loyer plafond est élevé au m2.
* coefficient = à 0,7 + 19/S, où S est la surface fiscale du logement. Ce coefficient est plafonné à 1,2.
Niveaux de loyers Loc’Avantages
Retrouvez les plafonds de loyers pratiqués en Morbihan, commune par commune sur le site de l’Anah.
Quel avantage fiscal avec l’intermédiation locative ?
L’avantage fiscal est plus important si vous passez par l’intermédiation locative (IML). C’est le fait de louer votre bien en passant par un tiers social (opérateur, organisme agréé ou association agréée par l’Etat). Le contrat doit être signé entre un propriétaire et les occupants du logement.
Le taux de réduction d’impôt est augmenté de 5 % par rapport à celui applicable en location directe (pour les niveaux Loc1 et Loc2 ). La réduction d’impôt est encore plus avantageuse lorsque les loyers pratiqués sont au niveau Loc3, elle atteint 65% des revenus locatifs.
Dans le cas où la location du logement est confiée à association agréée par l’État, celle-ci est garante du paiement des loyers et des charges, qui sous-loue le logement à un ménage aux revenus modestes.
L’intermédiation locative offre de nombreux avantages :
Garantie loyers impayés et dégradations (Visale),
Primes dédiées (jusqu’à 3000€)
Avantage fiscal plus important
Tranquillité de gestion…
Voici un exemple d’avantage fiscal avec un bien immobilier loué sans intermédiation locative (IML) :
Date de début de Loc’Avantages
La plateforme de dépôt des dossiers de l’Anah ouvre le 1er avril 2022, mais tout bail prenant effet à partir du 1er janvier 2022 est éligible à Loc’Avantages s’il respecte les conditions.
Simuler les économies d’impôts avec Loc’Avantages :
Pourquoi c’est important d’être accompagné pas à pas dans chacune des étapes pour faire construire votre maison ?
Chacune des étapes de la construction est source de stress.
Il y a toujours des imprévus :
Un voisin qui dépose un recours au permis,
La grue qui ne passe pas dans votre allée,
Le plombier qui a besoin de votre présence pour valider l’arrivée d’eau…
Difficulté à maîtriser votre budget (surtout en ce moment avec les prix des matières premières qui flambent)
Impossible de trouver un artisan disponible
Trouver le bon artisan disponible
On estime qu’il faut consacrer un mi-temps rien que pour le suivi de chantier…
C’est beaucoup.
Et votre temps est précieux.
De plus, il faut :
Elaborer des plans de maison conformes au PLU,
Savoir répondre aux questions techniques des artisans,
Gérer la paperasse administrative engendrée par la construction.
C’est un métier.
Être accompagné par un professionnel lors de la constriction de la maison :
C’est rassurant,
Vous gagnez en sérénité,
Vous économisez du temps.
Etre accompagné pour la construction d’une maison neuve
Vous n’êtes pas encore convaincu qu’il faut être accompagné lors de la construction de votre maison ? Alors lisez ce qui suit, vous allez probablement changer d’avis.
Avant de commencer à lire cet article, je vous propose de découvrir toutes les étapes dans lesquelles vous pourriez avoir besoin d’être accompagné :
A la fin de cet article, vous découvrirez que se faire accompagner ne veut pas dire « zéro contrôle ».
1- Se faire accompagner dans le choix du terrain :
Une fois que vous avez trouvé votre futur terrain, nous vous conseillons fortement d’être accompagné sur place par un professionnel de la construction. Il vérifiera avec vous la faisabilité de votre projet. Cette visite sur le terrain, permet également de vérifier qu’il n’y ait pas de loup : terrain inondable, CES trop restrictif, pas d’accès au réseau…
Terrain à bâtir
2 – Se faire conseiller pour l’implantation de votre future maison
Une fois le terrain acheté, il faut bien réfléchir à l’implantation idéale de votre maison sur le terrain.
L’objectif est d’orienter les fenêtres et baies vitrées au sud pour capter un maximum de soleil pour bénéficier de la chaleur passive et respecter la norme RE2020. Au nord, on placera les pièces qui ont besoin de moins de lumière (salle de bain, entrée, garage…).
Cette implantation doit également respecter le CES (Coefficient d’occupation des Sols).
Sur des petits terrains, c’est parfois un véritable casse-tête !
3-Se faire aider pour respecter les normes en matière d’urbanisme et de construction
Votre future maison doit respecter la norme RE2020. La RE2020 est une norme de performance énergétique et écologique. Elle vous garantit que votre maison sera économe en énergie et confortable à vivre aussi bien l’été que l’hiver.
Mais ce n’est pas la seule norme à respecter.
Vos plans de maisons doivent respecter :
Le PLU (plan Local d’Urbanisme),
La norme PMR si vous avez l’intention de construire pour louer votre maison
Les règles du lotissement,
Les contraintes des architectes des bâtiments de France si votre future maison est proche d’un secteur sauvegardé, d’une AVAP (Aire de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (2010) – AVAP, etc…
Lister les normes pour la construction d’une maison
4-Se faire aider pour le chiffrage du budget total
Le chiffrage est une étape cruciale.
Si le budget total de construction est sous-estimé, vous devrez négocier une rallonge à la banque, ou pire, le chantier risque d’être arrêté faute de budget !
quelles dépenses pour la construction d’un maison ?
5-Aide aux choix architectural :
Lors de l’élaboration de vos plans, c’est important d’avoir le regard d’un pro. Il vous conseillera sur la circulation entre les différentes pièces, l’agencement et la surface des pièces, l’emplacement des fenêtres…Afin que votre maison soit bien conçue et fonctionnelle.
6-Être conseillé sur les matériaux de construction :
Le choix des matériaux de construction se fera en fonction :
De vos choix esthétiques
De critères écologiques
De votre budget
Mais surtout en fonction de la durabilité des matériaux
L’objectif : avoir une maison qui prend de la valeur dans le temps.
C’est pour cela que les matériaux ne doivent pas être choisis uniquement en fonction de leur prix. Car une maison doit non seulement être bien conçue maison également être robuste.
7-Se faire aider pour le montage du dossier de permis de construire
Une fois les plans validés, les matériaux choisis et le budget accepté par la banque, il faut déposer le permis de construire.
Avec un dossier bien monté, votre permis de construire à toutes les chances d’être accepté rapidement par la mairie.
Par contre, si le dossier est mal ficelé, s’il manque un document, alors il fera des allers et retours entre vous et la mairie et le démarrage des travaux peut prendre des mois de retard.
Se faire aider pour déposer le permis construire
8-Déléguer le suivi de chantier de A à Z
Votre permis de construire est accepté, les travaux peuvent démarrer…et c’est là que ça se corse si vous avez décidé de faire le suivi de chantier vous-même.
En effet, ce n’est pas pour rien que le métier de conducteur de travaux existe. Avec un maître d’œuvre, vous avez un conducteur de travaux dédié.
C’est lui qui se charge de suivre les artisans, de vérifier que les travaux sont conformes. Il orchestre également le timing entre chaque artisan. Ça permet d’éviter les temps morts et les retards.
Ça vous fait économiser énormément de temps.
Economiser du temps sur le suivi de chantier
Mais, contrairement à un constructeur, vous avez la liberté de venir sur le chanter et d’échanger avec les artisans.
9-Faire les demandes de raccordement à l’eau et à l’électricité.
Cette démarche doit être effectuée par vos soins car vous êtes le propriétaire de la maison, mais nous vous indiquons à quel moment faire les démarches. Ainsi vous évitez les retards sur le chantier à cause du non-raccordement à l’eau. Mais surtout, vous entrez dans une maison en ayant accès à l’ensemble des réseaux publics.
Se faire accompagner et garder le contrôle
Déléguer toutes ces tâches chronophages ne veut pas dire zéro contrôle. Avec un maître d’œuvre, vous pouvez, à tout moment venir sur le chantier, échanger avec les artisans et remonter vos demandes au conducteur de travaux. De même, une fois votre maison terminée, lors de la remise des clés vous pouvez émettre des réserves.
Tant que vos réserves ne sont pas levées, les artisans ont l’obligation de réaliser les correctifs.
Ainsi, se faire accompagner ne veut pas dire absence de maîtrise.
Vous gardez un œil constant sur la construction grâce à un suivi numérique (envoi de photos, comptes rendus à chaque visite du conducteur de travaux) et intervenez dès que vous le jugez nécessaire. De plus, vous recevez des comptes rendus réguliers sur l’avancée des travaux.
=> Vous souhaitez vous faire accompagner pour faire construire votre maison en Morbihan ? Contactez-nous !
Le baromètre des notaires bretons de septembre 2021 annonce une tendance des ventes d’immobilier en hausse sur le territoire breton.
Une hausse des ventes immobilières de 7,5%
Les ventes ont enregistré une hausse de +7,5% en 1 année. L’effet confinement et l’essor du télétravailont accentué la fuite des citadins qui privilégient désormais les petites communes et un cadre de vie plus agréable.
L’objectif : pouvoir acquérir une maison avec un bout de jardin. On observe ainsi une revitalisation, des communes rurales et villes moyennes.
Le prix des maisons en Morbihan a ainsi augmenté de 11,7% en 1 an. Le prix moyen de vente atteint 205 000 €.
